問題內(nèi)容：

我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，公司成立注冊后幾年一直以小規(guī)模納稅人存在著，后來公司摘牌一塊土地5800萬元地價款，并交納了對應的契稅。現(xiàn)在公司要轉(zhuǎn)讓這塊土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格10000萬元，請問我公司應該如何開具發(fā)票和繳納增值稅？

A 按3%開具發(fā)票并按3%征收率繳納增值稅

B 按5%開具發(fā)票并按5%征收率差額征收繳納增值稅

C 其他合法合理的開票和繳納稅款方式

請河南省稅務有關(guān)處室專家或12366平臺針對問題給回復或作出選擇A B C選項，如果C選項請給出切實可行的方案。不要只長篇引用條文不回答問題。

答復機構(gòu)：河南稅務局

答復時間：2021-05-25

答復內(nèi)容：

您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復如下：

一、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，附件1.……第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外?！谑艞l 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅?！谌臈l 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率 第三十五條 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）……附：銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋 二、銷售無形資產(chǎn)……自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)?！?/p>

二、根據(jù)《財政部 稅務總局關(guān)于支持個體工商戶復工復業(yè)增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第13號）規(guī)定，自2020年3月1日至5月31日，對湖北省增值稅小規(guī)模納稅人……除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。

三、根據(jù)《財政部 稅務總局關(guān)于延續(xù)實施應對疫情部分稅費優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第7號）規(guī)定，一、《財政部 稅務總局關(guān)于支持個體工商戶復工復業(yè)增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2020年第13號）規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限延長至2021年12月31日。其中，自2021年4月1日至2021年12月31日，湖北省增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。

四、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規(guī)定，三、其他政策……納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

五、根據(jù)《國務院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務院令第587號）第二十二條規(guī)定，開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符的發(fā)票?！?/p>

六、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務總局令第43號）規(guī)定，第二條 增值稅納稅人（以下簡稱“納稅人”），年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準（以下簡稱“規(guī)定標準”）的，除本辦法第四條規(guī)定外，應當向主管稅務機關(guān)辦理一般納稅人登記?！N售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下簡稱“應稅行為”）有扣除項目的納稅人，其應稅行為年應稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計入應稅行為年應稅銷售額?！诎藯l 納稅人在年應稅銷售額超過規(guī)定標準的月份（或季度）的所屬申報期結(jié)束后15日內(nèi)按照本辦法第六條或者第七條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；未按規(guī)定時限辦理的，主管稅務機關(guān)應當在規(guī)定時限結(jié)束后5日內(nèi)制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在5日內(nèi)向主管稅務機關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)；逾期仍不辦理的，次月起按銷售額依照增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，直至納稅人辦理相關(guān)手續(xù)為止。第九條 納稅人自一般納稅人生效之日起，按照增值稅一般計稅方法計算應納稅額……

 因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，適用增值稅征收率為3%。目前小規(guī)模納稅人可享受3%減按1%的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠執(zhí)行至2021年12月31日。如小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。建議您根據(jù)您企業(yè)實際業(yè)務如實開具發(fā)票并繳納增值稅。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務機關(guān)進一步確認。

 感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務熱線或主管稅務機關(guān)。

【解讀】

小規(guī)模納稅人首筆業(yè)務超500萬元如何繳稅？納稅人擔憂的是因金額超標準被當作一般納稅人征稅，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務總局令第43號）第八條可知“納稅人在年應稅銷售額超過規(guī)定標準的月份（或季度）的所屬申報期結(jié)束后15日內(nèi)按照本辦法第六條或者第七條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；”

從上面的規(guī)定的流程可知，小規(guī)模納稅人無需為首筆金額過大而擔憂。不止是首筆，當月或當季不管有多少筆業(yè)務，都是按小規(guī)模納稅人申報繳稅，在申報期結(jié)束后才能確定本月或本季銷售額，才能判定是否超標，才需要按規(guī)定辦理一般納稅人的手續(xù)。

所以對這筆1億元的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)銷售額，應該按小規(guī)模納稅人繳稅，具體如何繳納增值稅呢？

1、按適用增值稅征收率為3%，目前小規(guī)模納稅人可享受3%減按1%的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠執(zhí)行至2021年12月31日。

2、如果該納稅人轉(zhuǎn)讓的是2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。